今天欧盛泰德手把手带您看看英国买房流程有哪些,如何使用英国按揭贷款撬动金融杠杆,在英购房置业。

整体来说,买房流程涉及寻找英国贷款顾问、看房选房、出价议价、法律程序、银行贷款、法律程序/交换合同、手续交接,拿到钥匙成功交房。

Part 1 寻找英国贷款顾问

与在国内买房不同的是,首先,想在在英国买房,第一步不是直奔地产中介、楼盘开发商去,而是要先评估自己的财务情况,决定买房开始看房子之前,一定要先找一个专业的Mortgage Adviser进行咨询,评估一下最高银行可以给我们的英国贷方可以提供的贷款额度是多少,拿到一个非常重要的AIP(Agreement In Principle 银行初步同意书),这样心里有底,就可以在自己能买得起的范围内进行精挑细选了。

那么如何找到合适的英国贷款经纪人(Mortgage Adviser)?如果你对银行的贷款政策、 贷款条件的细则都很清楚,可以直接去挨家银行咨询,英国几大银行HSBC, NatWest, Barclay,Nationwide,Lloyds等等。A银行和B银行之间利息差有时候还是出乎意料的大,所以如果自己找银行,建议你至少要走个3-4家,货比三家,总有一款适合你!

自己跑银行的优点就是免费咨询,但是,利率是不是全市场最低就难说了。而且,通常最多可以贷到的金额上限可能只有年收入的4倍左右。如果是带子女或是需要赡养的老人的家庭,可以贷到的可能是两人工资总额的3.5倍。如果是学生或者人在中国没有英国签证的,银行通常都不予考虑。

而Mortgage advisor 贷款经纪人服务的金融顾问的优势在於能夠依您的情況,為您提供更適合的貸款方案。在英国有两百多家银行和贷款机构提供按揭贷款产品,一些小的金融机构和银行往往有着比High Street银行更好的利率,更灵活的放贷对象,以及更高的贷款比例(比如4.5-5倍),比如可以给没有英国身份或签证的海外人士发放贷款等等。

可问题是他们往往不面对我们零售客人,只是专门面对经过英国的金融监管机构FCA认证的英国贷款顾问。那么在这里省钱的窍门就在于,要到找一个专业的面对全市场的Mortgage Advisor,他能够把市场上所有的房屋贷款产品摆在你面前供你挑选。往往很多时候,费用、利息差的不是一星半点,所以尽管花了少量的贷款顾问的咨询费,可是大都可以省回来了,而且成功率比较高,所以建议您寻找专业贷款机构。

Part 2 看房

基本现在看房主要的流程还是通过房屋中介来寻找自己合适的住房,但是他们的全部房源信息却都变成在网上可以第一时间直接浏览到,足不出户便可知天下事,真的是幸福的互联网时代。

Part 3 初步购买意向书

在你的房子出价被正式接受后,就需要你的房屋中介,律师和贷款顾问开始共同配合完成购房的法律程序 -初步购买意向书。

首先要把你的律师,贷款顾问以及房屋中介的信息分别交给三方,包括他们的公司名称,地址,联系电话,联系人姓名,邮件等等,就此购房的法律程序就要正式开始了。

在英国购房的最大好处就在于此了。基本上忙完看房子出价,因为律师以及贷款顾问都是代表你的利益在为你做事,他们也秉持着最严格的职业操守就是确保客户的利益不要受到损害。所以从好几次购房的经验来看,这个阶段可以放轻松就等着他们主动联系你,就可以不用那么操心了。房屋中介通常在2天之内会给你及你的律师发信(Sales Memorendum),确认成交信息以及买卖双方和律师信息,包括要买的房屋地址,成交价。拿到这一信息后,要第一时间和Mortgage Adviser 贷款顾问联络,开始正式的贷款申请。

Part 4 英国贷款审批

因为金融危机之后英国的金融监管更加严格,所以银行需要审查的资料和需要了解的信息是非常详尽的,银行对不同贷款个案的处理时间也会因为银行各个阶段的case多少有所不同。現在可能需要三个月甚至更长,所以需要把所有的资料信息准备完整,而且银行跟你要补充材料的时候第一时间迅速反应才能保证整个流程的尽快完成。

银行一旦开始处理你的申请并且对材料满意的话,会预约房产评估师对你购买的房产进行评估(当然,也有银行会在接到申请后,就直接安排房屋评估的)。房屋评估师会跟房屋中介直接联系合适的时间,如果是转按揭,房屋评估师会直接联系你来预约评估时间。在这里需要提醒的是,房屋评估环节非常重要,一定要注意,任何房间都不可以在评估日上锁,否则就会直接导致评估的失败。

因为这个评估是银行为放贷目的进行的,所以只会对房屋的市价,主结构,房屋周围环境做一个大致地分析。通常两三天内可以知道具体结果,而且按照这个结果银行会有可能调整贷款的房贷金额。

不过如果房屋评估价格低于您出的价格,可能银行就会减少贷款的额度,你就要考虑自己筹备更多的首付款,甚至有可能会导致你考虑更换其他房产。一旦出现这种情况,建议你立即跟贷款顾问讨论可能的解决方案,必要时,需要通过中介与卖方进行房价的再议。银行在信用审核、材料审核和房屋评估都顺利完成后,就会给出贷款的批准书了。

Part 5 律师开始调查

贷款批准后,所有的工作基本都交由律师来处理,你需要做的只是准备资金,根据购买房屋价值的不同,准备相应的资金,包括房屋首付,以及律师费,印花税等。 律师通常会在接到你的委托以及房屋中介的正式通知后发一封委托书给你,其中明确他需要进行的工作以及收费标准等等,你需要仔细阅读其中的条款,确保无误后签字交还给律师。

因为各个银行都是有各自认可的律师名单的,在你签字授权你的律师代理你的购房法律手续之前,请务必确认他是能够被你的贷款银行所接受的。一旦您开始授权律师的过程完成,律师就会开始进行房屋的产权调查,与当地政府、土地注册管理机构以及其他一些相关机构做各种房屋状况,周边环境及所属权的各种调查,通常手续的完成时间将在6-8个礼拜左右。(所以,如果你对自己的按揭贷款申请有信心的话,可以在贷款申请开始的同时,就安排法律事务的同步进行,以节省时间。)

Part 6 交换合同、交付定金

当完成所有法律调查后,买卖双方律师会确定一个日期进行合同交换签字(exchange contract),这个是购房合同的交换,是具有法律效力的,一旦双方交换了合同,在此之后就不能够再撤出毁约了。(在此之前会有可能出现各种可能,双方任何一方都可以以各种原因提出不再继续交易,而不受到法律约束。)这里需要注意的是,以上说的是购买二手房。如果您买的是期房,则合同交换是在交易的初期进行。

交换合同的同时是需要部分首付款(通常为10%)通过你的律师支付给卖方律师。如果金额比较大的话,律师会把你的钱进入他的账户和进入卖方律师账户期间的利息都算清楚给你。

Part 7 完成合同、钥匙交接

最后买卖双方可以确定交接日期(completion date),通知银行在当天将贷款转至你的律师账户,同时你将剩余的首付款转给律师,律师之间转款成功,房屋交易完成。

以上就是英国买房手续,欧盛泰德凭借专业的知识和丰富的行业经验,为客户在英国的房产投资提供服务。目前,公司主要业务集中在与房产融资相关的个人按揭、保险服务等,为客户提供全市场的按揭产品比较,全权代理客户的申请,提供‘一站式’的服务。

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